东营市住建局发布《关于进一步加强商品房销售管理的通知》
    更新时间:2021/8/18 阅读:1331 次 
    为进一步加强商品房销售管理,规范商品房销售行为,维护购房人合法权益,营造良好的市场环境,促进我市房地产市场平稳健康发展,根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《东营市房地产开发经营管理办法》等法律法规规定,结合我市实际,现就商品房销售管理有关事项通知如下:

    一、进一步落实销售管理各项规定

    (一)加强商品房预(销)售行为监管。商品房依法取得预售许可或项目现售备案后,房地产开发企业方可开展预(销)售活动。未取得商品房预售许可或项目现售备案的项目,不得自行或委托第三方平台、机构、渠道进行销售,不得以内部认购、预订、排号、验资、发放VIP卡、认筹、团购、吸纳会员等方式变相销售,不得收取或变相收取认筹金、诚意金、团购金、意向金、定金、预付款等性质的费用。取得预售许可的项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源和每套房屋价格,明码标价对外销售,不得分批、分次销售。房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租的方式销售商品房,不得采取发布虚假信息、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价,不得进行虚假交易。

    (二)完善商品房预(销)售合同备案流程。实行商品房预(销)售合同网上备案,推行网签合同电子印章、电子签名等技术手段的应用。房地产开发企业与买受人签订商品房预(销)售合同,应通过住房城乡建设部门的商品房预(销)售合同网签备案系统进行。合同经买卖双方签字盖章确认后,房地产开发企业将合同交于买受人。房地产开发企业应当自购房合同订立之日起30日内通过网签备案系统上传买受人(监护人)手持身份证与合同首页、身份证与签字页照片,申请合同备案。在该通知生效后,住房城乡建设部门不再进行纸质合同备案。买受人(监护人)、银行及其他机构可通过扫描合同二维码、登陆住房城乡建设部门官方网站、东营“掌上通”等途径进行验证,确认合同是否已网签备案。

    (三)加强商品房预售许可事前事后监管。各县区、市属开发区住房城乡建设部门要建立商品房依法依规销售提醒制度。在土地出让后,及时将有关政策法规告知房地产开发企业。要加强与行政审批服务部门的联系,及时掌握开发项目预售许可信息,实现商品房预售许可与事后监管的无缝衔接。各县区、市属开发区住房城乡建设部门应在行政审批服务部门核发商品房预售许可后10日内会同市场监管部门,对商品房项目开展事后监管,重点核查销售现场信息公示、营销机构备案、房地产开发企业销售服务承诺书使用、商品房买卖合同示范文本内容、商品房认购协议书示范文本内容等。对不符合规定的,应及时向房地产开发企业下达限期整改通知。同时,各县区、市属开发区住房城乡建设部门应定期对所辖项目预售合同网签备案、预售资金监管情况进行检查,对销售后不及时网签合同、网签后30日内不备案、预售资金不进监账管户的,要实行重点监管,进行约谈、限期整改,情节严重的计入企业不良信用记录,实行联合惩戒。

    二、进一步规范企业经营活动

    (四)规范销售广告发布。各县区、市属开发区市场监管部门要进一步规范房地产开发企业销售广告发布。1.房地产开发企业未取得商品房预售许可或项目现售备案,不得发布商品房销售广告。2.发布商品房销售广告,应当明示房地产开发企业名称、中介机构及承销机构名称、商品房预售许可证号或商品房项目现售备案证号。3.商品房项目的广告宣传名称应与商品房预售许可证或现售备案标注的名称一致。已设置推广名称的,房地产开发企业应在宣传页、展板等广告宣传行为中同时明确项目备案名称及推广名称,防止对买受人造成误导。4.商品房销售广告和宣传资料内容必须真实、合法、准确,不得欺骗误导买受人;广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当;涉及内部结构、装修装饰的,应当真实、准确;广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明。5.商品房销售广告中不得含有风水、占卜等封建迷信内容;对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚;不得将减免物业服务费、电梯使用费、车位管理费等与销售挂钩;不得出现升值、投资回报的承诺或融资、变相融资的内容;不得违反国家有关价格管理的规定;不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果;不得含有能够为买受人办理户口、就业、升学、划定学区等事项的承诺;不得出现未经政府部门或行业协会确认的评比、排序等对房地产开发企业或开发项目综合评价的内容。

    (五)规范商品房销售现场宣传。各县区、市属开发区市场监管部门要进一步规范房地产开发企业商品房销售现场宣传行为。1.商品房销售现场的项目位置示意图、沙盘,应当准确、清楚,比例恰当,与实际规划一致。2.商品房销售现场宣传片、宣传效果图、装修效果图及相关宣传资料不得存在虚假宣传、夸大宣传等内容;设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致。3.房地产开发企业及销售人员在房屋推介过程中,不得虚假宣传、随意承诺,欺骗误导买受人。不得以可通过改变房屋结构和使用功能、加层等方式诱导购买人。不得以项目周边尚在规划论证阶段的交通、学校及市政配套设施诱导购买人。有条件的房地产开发企业可对营销过程进行全程或重点营销环节录音录像。凡对商品房所作的说明和承诺等宣传内容,对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的,应当视为合同内容,违反的应当承担法律责任。

    (六)规范商品房销售现场信息公示。各县区、市属开发区住房城乡建设部门要进一步加强房地产开发企业商品房销售现场信息公示管理。销售现场应公示以下信息:1.《企业营业执照》《房地产开发企业资质证书》《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证(不动产权证书)》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证(商品房现售备案)》《商品房预(销)售方案》。委托代理销售的,还应公示商品房销售委托书、房地产经纪机构营业执照和备案证书。2.房源表(销控表),已售房源应公示实际成交价格,未售房源应公示备案价格,已售、未售房源情况应真实准确;现场公示的商品房面积应包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。3.项目规划总平面图、楼幢建筑平面图、已批准预售的楼幢号(预售楼幢号与规划不一致的,应作特别说明)、房屋对应土地使用年限、房屋规划用途、房产测绘成果报告、户型详图、停车位配比、前期物业服务备案证明、前期物业服务合同、住宅专项维修资金收取标准等。4.项目不利因素和楼栋不利因素。5.《商品房买卖合同》示范文本(包括附件、补充协议)和《认购协议书》示范文本(附件1)。6.项目是否存在在建工程抵押(土地抵押),存在抵押的,抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料以及解押后方可签订网签合同的说明。7.商品房预售资金监管银行名称和监管账号。8.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本。涉及全装修的,还需提供住宅装饰装修工程竣工图和室内环境质量检测报告样本。9.所有驻场销售人员照片、姓名。10.售后服务内容、负责人姓名、办公地址、售后服务电话,以及住房城乡建设部门和工程质量监督机构监督电话等。11.车位租售办法。12.按揭银行名称、公积金贷款准入情况。13.有关法律法规等(《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《东营市房地产开发经营管理办法》等)。

    (七)规范商品房买卖合同内容。各县区、市属开发区住房城乡建设部门要联合市场监管部门加强对房地产开发企业提供的《商品房买卖合同》示范文本(包括附件、补充协议)和《认购协议书》示范文本的管理。购房面积(含正房面积、附属物面积)应包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。房地产开发企业在与买受人订立《商品房买卖合同》或《认购协议书》时,应按照权责对等、公平信用的原则设置合同条款,不得免除己方责任、加重买受人责任,或排除买受人合法权益。特别是关于买受人逾期付款、企业延期交房及交房查验等方面应遵循权责对等原则,不得设置霸王条款。对于《商品房买卖合同》或《认购协议书》示范文本中可选择内容、空格部位内容及其他需要修改的内容,应当由合同双方当事人协商确定。凡示范文本中已涉及的内容应采用示范文本的条款,补充条款中不得再另行约定。买受人应当仔细阅读《商品房买卖合同》或《认购协议书》条款,充分理解《商品房买卖合同》或《认购协议书》内容,并由本人在《商品房买卖合同》或《认购协议书》签字页签署“本人已经充分阅读并全面理解该合同(协议书)条款内容,对该合同(协议书)内容无异议。”鼓励房地产开发企业对不能确权的车位、储藏室等通过附赠的方式进行销售。推行购房冷静期制度,房地产开发企业在《认购协议书》中设置“买受人交纳定金(首付款)后,若《商品房买卖合同》尚未签约,可在规定时间内无理由退房,并在买受人书面提出申请之日起20个工作日内退还定金(首付款)”条款。具体无理由退房的时间由房地产开发企业结合自身实际确定,原则上不少于3个自然日。

    (八)规范销售服务承诺书制度。各县区、市属开发区住房城乡建设部门进一步落实房地产开发企业销售服务承诺书制度。房地产开发企业在进行销售活动时,应主动向买受人提供书面的《房地产开发企业销售服务承诺书》(附件2),并双方签字确认。承诺书一式两份,房地产开发企业、买受人各执一份,应包含以下内容:1.房地产开发项目基本情况。2.预售许可(现售备案)等有关证书、商品房买卖合同示范文本(含附件、补充协议)、商品房预(销)售方案等公示情况。3.商品房预售资金监管银行及监管账户情况。4.有关报价保证不高于预售许可(现售备案)申报核准价情况。5.项目土地、拟购商品房权利状态。6.土地使用年限。7.贷款提示。8.项目不利因素提示。9.拟购商品房不利因素提示。10.拟购房屋与样板间设置差异提示。11.属全装修商品房的,装饰装修标准及用材品牌约定。12.车位租售办法。13.物业服务费、电梯使用费、车位管理费、住宅专项维修资金等收费(取)标准。14.其他应告知的内容。

    (九)落实公积金贷款政策。房地产开发企业不得拒绝买受人使用住房公积金贷款或公积金商业组合贷款,不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝买受人使用住房公积金贷款或公积金商业组合贷款,不得要求或变相要求买受人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

    (十)规范经纪机构服务行为。房地产开发企业采取代理销售或渠道营销的,不得委托未经住房城乡建设部门备案的房地产经纪机构进行代理营销。房地产开发企业或经纪机构不得在买卖合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费、会员费、优惠申请费、信息咨询费、金融服务费、贷款服务费”等性质费用。

    (十一)加强全装修商品住宅销售管理。1.全装修交付的新建商品住宅项目销售时,房地产开发企业应当在销售场所公示所售住宅中使用的重要建筑材料(包含装饰装修材料)的品牌、型号、产品标准、生产厂家等信息。如发生变更,不得低于原约定产品的品质,并由房地产开发企业书面告知买受人,并在销售现场进行公示。2.房地产开发企业应按照《山东省商品房买卖合同(示范文本)》与购房人签订买卖合同,应当在合同附件中明确房屋装饰装修内容、标准及交付要求,包括重要装饰装修材料的品牌、型号、产品标准、生产厂家等信息。双方当事人应当在商品房买卖合同中就住宅装饰装修工程的保修范围、保修期限、保修责任等内容依据法律法规作出约定。3.房地产开发企业应当按交付标准在实体房源或销售区域设置交付样板房。交付样板房要真实反映户型、结构、交付标准和施工质量,与实际交付保持一致,不得增加交付标准以外的其他装饰和布置。交付样板房须在房屋销售前建造完毕,保留时间自开发项目首次交付之日起不少于6个月,或采取公证的方式将样板房的详细情况予以保留。4.预售合同签订前,房地产开发企业应为购房人提供参观交付样板房和介绍装修品质、装修材料及使用功能等内容的服务,逐一与购房人书面确认交付商品房的装修内容,同时书面约定交付时发生争议的解决方式,并作为合同附件。对未制作交付样板房的非标准户型,应向购房人书面确认与交付样板房的差异之处。5.预售的全装修商品住宅项目应引入购房人观摩机制,房地产开发企业应通过设立工地开放日等形式,邀请购房人现场观摩。6.房地产开发企业交付统一进行装饰装修的商品住宅时,应当向购房人提供住宅装饰装修工程竣工图、室内环境质量检测报告和包含住宅装饰装修内容的住宅质量保证书、住宅使用说明书。

    (十二)规范商品房验收交付。各县区、市属开发区住房城乡建设部门要进一步落实住宅工程分户验收制度,建立分户验收一户一档电子档案,将住宅工程质量分户验收表(户内)纳入交付验收范围,进一步压实房地产开发企业、施工单位和监理单位质量责任。交付商品房时,房地产开发企业、物业服务企业要与买受人签署《房屋验收交付单》(示范文本见附件3)。《房屋验收交付单》签署后,方可视为商品房交付使用。

    (十三)规范售后服务机构。房地产开发企业应当依法设立售后服务机构,售后服务机构应当设定机构职能、岗位职责,建立售后服务承诺制度,制定完善的售后服务工作流程,并在办公场所悬挂有关规章制度。房地产开发企业应当在售后服务机构办公场所、商品房销售场所、新建住宅小区的明显位置设置售后服务公示牌,明确售后服务内容、负责人姓名、办公地址、售后服务电话,以及住房城乡建设部门和工程质量监督机构监督电话等。房地产开发企业通过公示的售后服务电话、与买受人建立的微信群或其他方式,接受各类咨询、投诉,并将处理意见及时反馈给投诉人。

    三、进一步加大违法违规行为查处力度

    (十四)各县区、市属开发区住房城乡建设、市场监管、公积金、综合执法部门要加强协同配合,整合资源力量,建立部门联动机制,通过日常检查、专项整治、“双随机、一公开”执法检查、投诉处理等方式,加大违法违规行为查处力度,进一步规范房地产市场秩序,净化市场环境,切实维护人民群众合法权益。严肃查处违规销售、一房多卖、虚假宣传、霸王条款、格式合同、价外收费、拒绝买受人使用住房公积金贷款或公积金商业组合贷款、委托第三方代理办证向买受人收取费用等违法违规行为。对投诉率高的商品房项目要进行重点检查,情节严重的,要将企业和相关从业人员列入黑名单,通过新闻媒体予以曝光,并将相关信息推送给信用管理部门,实行联合惩戒。

    本通知由东营市住房和城乡建设管理局负责解释。

    本通知自2021年10月1日起施行,有效期至2026年9月30日。