60余省市停售供求降至冰点
房企营销、融资压力剧增
1、76城“零供应”,春节后供应同、环比继续锐减95%以上(原文有删减)受困于新冠疫情急速蔓延,多省市售楼处被迫关闭。截至目前,湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥等60余省市相继下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。2020年春节假期(除夕至初六),84个重点监测城市累计供应量低至25万平方米,环比大跌95%,除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶关、泰州尚有少量供应外,其余城市均为零供应。与去年春节假期相比,2020年春节假期供应尚能与2019年基本持平,可春节后一周(初七至十三)随着疫情形势逐步严峻,84城累计供应量进一步降至4万平方米,与2019年同期相比降幅达97%。2、三四线返乡置业潮爽约,节后周27城零成交同比跌95%(略)3、春节假期7城二手房全部零成交,节后一周同比跌幅仍高达91%(略)4、多省市暂停土地出让,部分延期地块集中2月下旬(略)5、TOP100房企操盘业绩规模同比下降12%,各梯队门槛均显著降低(略)6、春节以来融资同比下降86%,开发企业现金流压力剧增(略)
新冠疫情波及范围广、管控措施严
东部、中部地区是重灾区
1、新冠疫情感染人数显著高于SARS,但病死率明显低于SARS(略)
2、新冠疫情波及面更广、管控措施更严,负面影响将显著高于非典(略)3、沿海城市、东部以及中部地区乃是疫情重灾区,发病率整体偏高全国各城市新冠肺炎发病率(即确诊病例数除以常住人口)数据显示,中部地区乃是疫情的重灾区,除湖北省各市发病率皆超万分之一以外,毗邻湖北的岳阳、信阳、九江等市发病率也都高于十万分之二。
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更值得引起警惕的是,珠海、温州等人口输入型城市发病率也超过了十万分之五, 广州、深圳等一线城市以及杭州、宁波等核心二线城市发病率都超过了十万分之二。整体而言,东部、中部地区面临的防控压力要高于西部地区,沿海城市的面对的疫情挑战要难于内陆地区。鉴于沿海城市、东部以及中部地区在我国经济中占有举足轻重的地位,我们认为本次疫情对中国经济的负面冲击将显著高于非典时期。4、节后全国平均复工率低至42%,核心一二线城市更是偏低(略)
中央货币、财政齐发力
地方需求端刺激,但政策效果递减
1、市场疲软倒逼货币、财政利好预期,房地产信贷政策将适度松绑
(1)2003年市场复苏核心需求拉动,中央有收有放、信贷环境前松后紧(略)(2)2019年中央强化“房住不炒”,稳地价、稳房价、稳预期(略)(3)展望:货币、财政利好升级,房企融资、购房贷款政策松绑可期(原文有删减)结合当前经济环境以及已出台政策,我们判断年内货币政策将转向积极,逆周期调节力度或将进一步加大,并对重灾地区以及行业定向降准、降息,甚至不排除全面降准、降息的可能性。财政政策也将提力增效,适度扩大财政赤字率,尤其要对疫情影响严重的特定地区以及行业结构性减税降费,以期支持实体经济平稳健康发展。就房地产业而言,仍是中国经济的压舱石和稳定剂,中央信贷政策有望中性偏积极,房企融资环境大概率将由紧转松,居民房贷“限贷“政策也将适度松绑,房贷利率大概率将随LPR的降低而稳中有降。2、地方从需求端放松调控乃至刺激,二三线有望放松限购、限贷(略)(1)2003年楼市下行周期极短,仅限重灾区北京、香港救市(略)(2)2019年地方因城施策有收有放,更多城市通过人才落户局部放松调控(略)(3)展望:由企业纾困到购房刺激,放松“四限”、补贴免税等或百花齐放(原文有删减)我们认为,2020年更多二三线城市调控政策松绑已是大概率事件,且更有可能从需求端加以放松调控乃至刺激。具体到城市层面,一线城市仍是政策风向标,长期来看房价犹存较大的上涨压力,短期内调控政策几无放松的可能性。新冠疫情影响最为严重的城市往往是人口净流入的二线城市,三四线城市市场下行压力也不断加剧,预计更多二三线城市将放松调控乃至刺激。另外,土地财政依赖度高的城市,地方政府会更有动力出台利好政策稳楼市、稳地市,以期缓解财政资金压力。
具体到政策工具,我们认为需求端的政策组合拳不乏以下几个方面:其一,限购或将分城市、分区域精细化调控,压力城市、远郊区域或将局部放松甚至全面取消限购;其二,限贷政策有望阶段性松绑,譬如下调首套、二套住房首付比例以及房贷利率等;其三,人才新政会继续发力,除了调降人才落户门槛这类常规操作之外,可能会出台鼓励人才购房消费的刺激性政策,涉及购房补贴、税费减免等。