今年终于买上了属于自己的房子。”济南市民吴先生高兴地告诉记者，临近年底，他在唐冶片区买到了心仪已久的新房。据吴先生介绍，近两年他主要在唐冶、雪山、新东站等片区看房，去年的房价基本维持在１５０００元／平米左右甚至更高，积蓄不多又面临结婚问题的吴先生一直没有买到合适的房子，但是从今年开始，济南多个楼盘价格开始下调，又给了他新的希望。吴先生的经历不是偶然，这正是济南房地产市场从“火热”到“冷静”的变化过程。那么，回顾２０１９年，济南房地产市场有哪些发展变化？展望２０２０年，市场又将会是怎样的发展态势？对此，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访多位业内人士，进行深入剖析解答。

唐冶鲁商项目效果图。

“特价”、“直降”优惠多

年初买不到的房年底入手了

“此前市场比较火热，想要买到合适的房子，对刚需者来说确实有些吃力，但随着市场逐步降温，刚需也能出手了。”吴先生告诉记者，去年他曾经看中了唐冶片区的一处楼盘，价格在１７０００—１８０００元／平米左右的精装修房源，由于当时超过预算只能作罢，而到了今年该楼盘的价格降至１５０００—１６０００元／平米，近期还推出均价１３５００元／平米的特价房源，吴先生把握机会，买到了心仪的房子，“年初还买不上的房，竟然在年底入手了，真的感到很开心，也很满足。”

其实，吴先生的经历不是偶然，这正是济南房地产市场从“火热”到“冷静”的变化过程。进入下半年，济南楼盘陆续出现降价现象，推出各种“限时抢”“特价房”等优惠活动，有的楼盘为了吸引购房者，还有家电、购物卡等礼品赠送，有的楼盘则是“简单粗暴”直接降价。

记者了解到，此前世茂璀璨悦府推出过７月臻品房源，从１６０００多元直降到１４０００多元，优惠可达２０多万；位于新东站片区的新城香溢华庭，还推出过员工内部房，每套优惠１２－１６万，优惠后的单价在１１０００元左右，低于周围市场价２０００元以上；天鸿·公园大道原价１３０００元／㎡左右，曾在中秋推出限时９折，推出１１８８８元／㎡认筹的活动。

而临近年底，各个楼盘为年底冲刺业绩，更是推出不少打折优惠的房源，位于张马片区的拉访人员告诉记者，翡丽公馆项目原价在１７０００元／㎡左右，现在推出１４０００元／㎡的特价房源。碧桂园ＣＬＤ凤凰首府，也推出１３０００元／㎡左右的特价房源。像张马片区的万科正荣悦棠府、万科·碧桂园魅力之城等项目都有不同的优惠。

“这两年政府在进行调控，我在看房过程中明显感到市场正逐步回归理性。”据吴先生介绍，今年与去年相比，楼盘推出的特价优惠活动很多，虽然不是明确降价，但能让真正有购房需求的人买到合适的房子，对老百姓来说也是好事。

价格以促销形式走低

中高端产品市场较为稳定

记者了解到，济南当前仍然坚持“房住不炒”的政策要求，随着购房者逐步恢复理性，对于买房开始持观望态度，再加上去年拿地的项目，今年陆续入市出货，市场逐步形成供大于求的状态，导致很多楼盘开始“卖不动”了。此外，前几年济南楼市的快速发展，已经消耗了一大部分的购买力，如今购房力下滑很明显。

合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明认为，２０１９年济南房地产市场走势的主题词是筑底盘整，济南整体市场交易热度在２０１８年四季度开始由热转凉，市民需求置业热情逐步转冷，供应规模维持规模，整体市场从卖方市场转入买方市场，价格以促销形式逐步走低。根据国家统计局发布的国家７０个大中城市商品住宅销售价格变动情况，记者发现，济南新房价格环比已连续下跌４个月，二手房更是８连降。

对此，有业内人士也指出，目前济南新建商品住房市场和全国其他城市一样，呈现一定下行回归态势，市场进入调整期，供求量虽保持相对稳定，但价格出现回调，尤其城市周边区域项目价格下调幅度较大，如雪山、唐冶片区降价幅度在１５％左右，主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小。他认为，今年的济南房地产市场呈现的是理性回归的态势。

ＣＢＤ五座超高层效果图。

“当前的济南房地产市场的供需结构没有发生明显变化，已形成以刚性需求和改善需求为主的市场结构，且一直保持着相对稳定的状态。”该人士分析到，当前济南部分区域１３０００元主流销售产品受价格回归影响较大，２００００元左右中高端产品目前市场较为稳定，未出现较大幅度降价促销现象。据悉，今年１００－１４４㎡面积段占成交总量的７３％，刚需和改善的群体是市场的主力支撑，９０㎡以下和１６０㎡以上面积段占比显著回落。

此外，该人士还说到，近年来，济南房地产市场一直以改善型需求为主，但从近期住宅销售情况看，市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，其中二手房置换量下降直接影响到部分改善型需求购买能力，市场呈现出以刚需产品销售为主，改善型产品出现一定滞销的新变化。

政策、购买力影响需求

当前回归理性进入稳定期

为什么济南房地产市场会由过热趋于冷静？近年来，济南房地产市场又经历了哪些变化发展？对此，记者采访多位专家及业内人士进行了专业深度的分析。

“传统的金九银十开发企业为冲刺年终业绩虽也推出了打折促销、特价房等降价跑量的营销活动，但市场观望情绪依然比较浓厚，成交规模保持平稳，没有出现预期的回升。”山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析到，２０１９年３、４月份，受金融政策、需求释放等多重因素影响，济南住宅成交量达到全年的峰值，但进入下半年以来，鉴于政策环境整体偏紧，且刚需购买力已逐步消化，成交量明显呈下行趋势，市场开始回落。

许传明也指出，宏观调控政策从鼓励置业专项限制置业的各种政策叠加因素对市场发展形成了刹车效应，置业需求的持续释放导致短期需求集聚有限，是本轮行情由热转冷的直接原因。同时，行业景气度周期性变化也是原因之一，从全国的行业发展来看，本轮上涨行情持续了近五年，是历轮景气周期中上涨行情持续时间最长的一次，属于济南楼市本轮行情的正常变化。

记者了解到，２０１４年济南市房地产市场进入改善型需求为主的市场，由于２０１５－２０１７年之间的不理性急剧增长，透支了大量购买需求。　“２０１５年济南住宅成交量首次突破１０００万㎡，２０１６年住宅成交金额突破１０００亿元，这成为济南房地产市场发展的两个里程碑。”据济南市住建局相关工作人员介绍，济南的房地产市场进入腾飞阶段后，济南房价出现了不理性的过快上涨，针对这样的市场环境，济南市及时做出调整，２０１６年９月，济南重启限购政策，经过两年的房地产市场调控，２０１８年下半年开始，济南房地产市场正常回调。

“今年的济南房地产市场呈现的是理性回归的态势。”该工作人员指出，长期来看，济南房地产市场以刚性需求、改善需求为主，住房的变化带动生活质量的提高，推进家庭需求的不断改善。面对泉城市民日益增长的住房需求，济南的住宅市场供应量也在随之变化增加，当前整体供求没有发生太大变化，供应量比较充足，市场基本保持了平稳的状态。

住宅将供应１２００万平米

购房更注重功能性和性价比

“现阶段，济南房地产市场价格的不断变化是因为市场在寻找价格线走势的平衡点。”许传明说，房屋价格会根据供需双方的交易，不断调整，从而达到一个合理范围内。他指出，在济南房地产市场盘整了一年多的基础上，楼市筑底基本接近尾声，２０２０年将完成筑底过程，各方对于市场走势形成共识，房地产进入稳定发展新阶段。

许传明认为，２０２０年的济南楼市发展将主要受宏观政策、微观供应和需求三个方面影响。从政策面分析，２０２０年“稳地价”“稳房价”“稳预期”的房地产调控政策将保持方向不变、力度不减，在此前提下济南会因城施策进行预调微调。房地产供应方面，济南土地出让规模近年来保持基本稳定，市场有效供应规模将维持在较为合理的水平，且土地价格也维持在平稳水平，明年的住宅供应在１２００万平米左右。需求方面，济南城市持续发展扩容，人口和要素集聚能力突出，尽管短期置业意愿不活跃，但是整体规模依然维持较高水平。据许传明预估，２０２０年一线交易市场格局会逐步稳定，保持现在的优惠力度。

山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析，随着购房者消费回归理性，２０２０年将更注重对于功能性和性价比的追求，加之全面放开二胎导致的家庭结构发生变化，１００－１４４㎡面积段会在相当长的一段时间内占据市场绝对主力。“开发企业也必须更多的关注项目的价值挖掘、产品力和配套服务的全面打造，匹配购房者的置业需求。”她指出，不管是购房者还是开发商，都应该回归初心，按需买房，按需建房。

据悉，２０２０年中央坚持房住不炒、防控系统性金融风险、加快落实一城一策长效调控机制，保持房地产市场健康平稳发展的决心不会发生改变。对济南而言，今年３月份最新公布的《济南城市发展战略规划（２０１８－２０５０）》（征求意见稿）对城市发展的目标定位、发展格局进行了详细的解读和阐述，济南既肩负着引领全国新旧动能转换的使命，又要发挥省会城市的龙头效应和对人才以及资源的集聚吸引效应，加快实现“大强美富通”的要求，成长为现代化国际大都市。

“长远来看，济南房地产市场不乏更高站位的引导和更大客群的支撑，仍有较大的行业发展空间和机会。”许珊表示，同时随着济南住房租赁试点城市的加快推进以及住房保障体系的逐步完善，“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”已雏形初现，未来济南市的住房体系将从以住房市场体系为主，向“住房市场体系”和“住房保障体系”并驾齐驱、共同发展转变，人民群众的住房需求和住房条件会在这种日趋完善的体系中得到更好的满足和发展。