60余省市停售供求降至冰点
房企营销、融资压力剧增
1、76城“零供应”，春节后供应同、环比继续锐减95%以上(原文有删减)受困于新冠疫情急速蔓延，多省市售楼处被迫关闭。截至目前，湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥等60余省市相继下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动。2020年春节假期（除夕至初六），84个重点监测城市累计供应量低至25万平方米，环比大跌95%，除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶关、泰州尚有少量供应外，其余城市均为零供应。与去年春节假期相比，2020年春节假期供应尚能与2019年基本持平，可春节后一周（初七至十三）随着疫情形势逐步严峻，84城累计供应量进一步降至4万平方米，与2019年同期相比降幅达97%。2、三四线返乡置业潮爽约，节后周27城零成交同比跌95%(略)3、春节假期7城二手房全部零成交，节后一周同比跌幅仍高达91%(略)4、多省市暂停土地出让，部分延期地块集中2月下旬(略)5、TOP100房企操盘业绩规模同比下降12%，各梯队门槛均显著降低(略)6、春节以来融资同比下降86%，开发企业现金流压力剧增(略)
新冠疫情波及范围广、管控措施严
东部、中部地区是重灾区
1、新冠疫情感染人数显著高于SARS，但病死率明显低于SARS(略)
2、新冠疫情波及面更广、管控措施更严，负面影响将显著高于非典(略)3、沿海城市、东部以及中部地区乃是疫情重灾区，发病率整体偏高全国各城市新冠肺炎发病率（即确诊病例数除以常住人口）数据显示，中部地区乃是疫情的重灾区，除湖北省各市发病率皆超万分之一以外，毗邻湖北的岳阳、信阳、九江等市发病率也都高于十万分之二。
更值得引起警惕的是，珠海、温州等人口输入型城市发病率也超过了十万分之五， 广州、深圳等一线城市以及杭州、宁波等核心二线城市发病率都超过了十万分之二。整体而言，东部、中部地区面临的防控压力要高于西部地区，沿海城市的面对的疫情挑战要难于内陆地区。鉴于沿海城市、东部以及中部地区在我国经济中占有举足轻重的地位，我们认为本次疫情对中国经济的负面冲击将显著高于非典时期。4、节后全国平均复工率低至42%，核心一二线城市更是偏低(略)
中央货币、财政齐发力
地方需求端刺激，但政策效果递减
1、市场疲软倒逼货币、财政利好预期，房地产信贷政策将适度松绑
（1）2003年市场复苏核心需求拉动，中央有收有放、信贷环境前松后紧(略)（2）2019年中央强化“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期(略)（3）展望：货币、财政利好升级，房企融资、购房贷款政策松绑可期(原文有删减)结合当前经济环境以及已出台政策，我们判断年内货币政策将转向积极，逆周期调节力度或将进一步加大，并对重灾地区以及行业定向降准、降息，甚至不排除全面降准、降息的可能性。财政政策也将提力增效，适度扩大财政赤字率，尤其要对疫情影响严重的特定地区以及行业结构性减税降费，以期支持实体经济平稳健康发展。就房地产业而言，仍是中国经济的压舱石和稳定剂，中央信贷政策有望中性偏积极，房企融资环境大概率将由紧转松，居民房贷“限贷“政策也将适度松绑，房贷利率大概率将随LPR的降低而稳中有降。2、地方从需求端放松调控乃至刺激，二三线有望放松限购、限贷(略)（1）2003年楼市下行周期极短，仅限重灾区北京、香港救市(略)（2）2019年地方因城施策有收有放，更多城市通过人才落户局部放松调控(略)（3）展望：由企业纾困到购房刺激，放松“四限”、补贴免税等或百花齐放(原文有删减)我们认为，2020年更多二三线城市调控政策松绑已是大概率事件，且更有可能从需求端加以放松调控乃至刺激。具体到城市层面，一线城市仍是政策风向标，长期来看房价犹存较大的上涨压力，短期内调控政策几无放松的可能性。新冠疫情影响最为严重的城市往往是人口净流入的二线城市，三四线城市市场下行压力也不断加剧，预计更多二三线城市将放松调控乃至刺激。另外，土地财政依赖度高的城市，地方政府会更有动力出台利好政策稳楼市、稳地市，以期缓解财政资金压力。
具体到政策工具，我们认为需求端的政策组合拳不乏以下几个方面：其一，限购或将分城市、分区域精细化调控，压力城市、远郊区域或将局部放松甚至全面取消限购；其二，限贷政策有望阶段性松绑，譬如下调首套、二套住房首付比例以及房贷利率等；其三，人才新政会继续发力，除了调降人才落户门槛这类常规操作之外，可能会出台鼓励人才购房消费的刺激性政策，涉及购房补贴、税费减免等。
