|
|
7月18日，第二十届三中全会公报正式发布。公报中与房地产相关的论述，引起了大家的关注。
“防范化解房地产风险”首次被写进三中全会公报上，与此同时，新型城镇化、乡村振兴等议题也罕见的出现在公报上。 改革开放以来，历届三中全会所研究的议题及决策，都是中央工作的重要依据，对各领域未来5年乃至10年的发展有指导性意义。 本届三中全会有关房地产的论述，也为接下来房地产行业的发展指明了方向。
公报提到，“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。” “安全”是此次公报的高频词汇。除了国防、社会治理、安全生产等安全之外，还专门提及化解房地产风险。
房地产是我国支柱产业，市场规模大，上下游牵涉领域众多，房地产行业的安全，事关整体经济的稳健发展。 当前，房地产行业的风险，首先体现为房企的债务风险。其次，也体现为市场下行及项目交付的风险。 7月19日中共中央的新闻发布会上，中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀提到：促进房地产市场平稳健康发展，“要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。” 其中涉及几个重点词汇：消化存量、优化增量、保交房、完善新政策、房地产发展新模式。 统计局的数据显示，今年前六个月，房地产销售依然疲软，较去年同比进一步下滑。 得益于5.17救市政策，六月份各地楼市销售才有了明显回暖迹象。至于后续热度能否持续仍有待观察。 从此次中央的表态来看，政策上会继续发力，支持存量房源去化。 近期地方政府收购存量房源的力度进一步加大，以旧换新也在各地全面铺开。后续不排除更多救市政策精准出台。 另外，支持建设好房子，接下来会制定“融资、财税、土地、销售”等配套的制度，全面支持新建商品房的品质提升。 我们知道，对房企来说，自我造血能力远比外部输血来得重要。提振销售，加速回款，是化解房企债务风险的关键。 而对于房企自身的债务风险，中央在此前已明确表态，救民不救商。那些严重资不抵债、失去经营能力的房企，该破产的破产，该重组的重组。 落实融资“白名单”制度，对符合条件的项目予以资金支持，保障项目复工复产顺利交付。 在防范新增风险方面，接下来将严格房企自有资金拿地，严控融资指标，对于预售资金的监管将持续高压状态。 随着行业出清，新建商品房提质，保障房建设完善，房地产新模式加速成型，将推动行业转型升级，走向高质量发展道路。 本届三中全会明确了城乡融合发展的战略方向，将其定位为中国式现代化的关键路径。 公报提到，“必须统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，促进城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展。” 过去20年，我国城镇化率从40%左右，提高到60%以上。城乡关系也从一开始的割裂，逐步走向融合发展。不过，当前城乡发展不平衡的问题依然存在。现阶段政策导向也逐渐从“以城带乡推进城镇化”转向“城乡融合与乡村振兴”。 统筹新型城镇化和乡村全面振兴是一项复杂的系统工程，牵涉到的领域众多，同时也蕴含的机遇也不少。 在7月19日的新闻发布会上，中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀就指出，“我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。” 
回答这个问题之前，首先要弄清楚，什么是房地产的高质量发展。 综合此前中央历次的政策条款不难发现，房地产发展新模式与房地产高质量发展之间存在因果关系。新发展模式是途径和手段，其最终的目标便是促进房地产高质量发展。 关于房地产发展新模式，明源君此前曾多次提到，其核心便是“市场+保障”双轨制，政府提供基本保障，市场满足多层次需求。一方面建造好房子，解决“住得好”的需求；另一方面加大保障性住房建设和供给,满足进城的新市民、新青年等的基本居住需求。 “好房子”、保障房、老旧小区及城中村改造等，都存在巨大的拓展空间。 城乡“要素平等交换、双向流动”，在房地产领域体现为，“人、房、地、钱”要素联动的新机制。 土地财政一直是地方财政的主要来源，以前，城乡宅地供应，很多时候考虑的是弥补财政收支缺口，而不是市场实际居住需求，导致宅地供应量及空间分布缺乏科学性。 建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，就是要“以人定房、以房定地、以房定钱”，根据经济社会发展、住房现状和人口变化情况等来研判住房需求，更科学去统筹宅地供应量、结构类型、空间布局和时序安排。 这样做的目的，是防范个别地区供需失衡，从而稳定市场预期，防止大起大落。 今年二月份，中央深改委会议中将土地要素改革放在首位，强调“增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力”。 这一制度，简言之便是用地指标可以跨区域流转，土地要素城乡之间可以交易。 比如A地通过向B地支付用地指标调剂资金，便可以获得一定的建设用地指标；而B地作为指标调出地，需通过土地平整、复耕相应增加农村耕地面积。 这样一来，就实现城乡间、区域间土地资源的再分配和再利用，解决城乡、区域间发展不充分、不平衡的问题。 统筹新型城镇化和乡村全面振兴，强调城乡一体化发展，城镇的基础设施和公共服务优势要向乡村延伸、覆盖。 这就意味着，乡村要补短板，础设施建设还会继续加大力度；城乡的基础公共服务（教育、医疗、养老、拖托幼等）也要从城镇向乡村覆盖。从而缩小城乡差距，实现共同繁荣发展。 土地制度改革早已有之。其目的，是在确保土地集体所有制性质不变，农民土地权益不受侵害的同时，激活农村闲置资产资源，释放潜在生产力。 今年3月两会期间，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏在接受媒体专访时就提到，“实施农村建设用地与国有土地“同等入市、同价同权”，让农村宅基地和城市土地一样具有市场价值。而不是仅仅允许在农户之间转让，后者会让农村土地具有与城市国有土地相同的价值。” 去年，中央一号文件就提出，保障进城落户农民合法土地权益，鼓励依法自愿有偿转让。 多地也在探索以“真金白银”鼓励农户放弃、退出农村宅基地。 比如，安徽凤阳县就提出，规定时间内，涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受）。 江苏省南通市也提出，自愿退出（放弃）农村宅基地进城购房的，给予一定额度的奖补，具体标准由全市各地自行制定。 农村土地使用权入市流转，尤其是集体建设用地入市，有利于构建城乡要素平等交换机制，实现土地价值最大化。当然，对农民来说也是获取财产性收入的一种方式。 截止目前，全国共有33个县（市、区）试行农村集体经营性建设用地入市试点制度。 比如常州市武进区作为试点地区之一，建立了公开的市场交易平台，允许集体土地与国有土地同权同价入市。该地某村集体就将一块建设用地以拍卖方式出让，所得收益用于村集体经济发展和基础设施建设。不仅增加了村集体的收入，也优化了当地生活环境。 城镇与乡村融合发展的大背景下，土地流转和利用的需求会越来越大，土地制度改革也将是大势所趋。
|
|
